Belgique, Friches industrielles : un casse-tête environnemental

Mardi 16 octobre 2007 2 16 /10 /Oct /2007 12:05

Belgique, Friches industrielles : un casse-tête environnemental

Certains acteurs immobiliers baissent les bras

Des milliers de sites pollués attendent un assainissement et une nouvelle destination. Mais la problématique environnementale est telle que certains acteurs immobiliers baissent pavillon. D'autres tirent pourtant leur épingle du jeu.

Fin octobre 2004. L'entreprise gantoise de toitures Lumco (Lummerzheim & Co) bat de l'aile. Elle risque de devoir mettre la clé sous le paillasson, une vingtaine d'emplois sont menacés. Et si faillite il y a, qui se chargera d'assainir les terrains sérieusement pollués de cette usine qui fabriquait autrefois du goudron ? En outre, depuis l'interruption de la production en 1998, plusieurs bâtiments étaient restés inoccupés.

Début octobre 2007, même décor. Poignées de main, champagne et visages rayonnants. Le bourgmestre gantois Daniel Termont (S. PA) pose la première pierre du zoning industriel Gent Noord. Lumco, installé dans un nouveau bâtiment du site, continue à poser des toitures... Florissante, l'entreprise emploie 25 personnes. L'ancien site Lumco a été en grande partie réhabilité. En moins de deux ans et après plus d'un siècle d'activités polluantes. Le nouveau parc industriel (douze entités sur 40.000 m2) devrait être complètement ouvert en 2008.

Le moteur de cette réussite est l'entreprise gantoise PSR, un des pionniers de la réhabilitation des friches industrielles dans notre pays. PSR conclut habituellement un liability transfer : moyennant une somme forfaitaire, il prend à sa charge le bien immobilier, les obligations d'assainissement et tous les risques de frais supplémentaires (retards, taxes, etc.) de ses clients - généralement des multinationales. Le client est ainsi libéré de toutes les incertitudes et l'entreprise peut se concentrer à nouveau sur ses activités principales.

PSR «gère» déjà quelque 217.000 m2 de friches en Belgique, soit un potentiel de développement avoisinant les 167.000 m2. L'entreprise est, selon ses propres dires, leader du marché dans son secteur. Et elle ne craint guère la concurrence, faute de combattants. «Au contraire, s'exclame Joris Goossens, managing director de PSR : la concurrence serait bienvenue étant donné le travail à peine entamé dans notre pays.»

Avidité des banques et réticence des voisins

La Belgique possède un riche passé industriel, comme en témoignent les innombrables friches industrielles, les sites pollués abandonnés tant au nord qu'au sud du pays. Malgré cet incroyable potentiel, le nombre de sites réhabilités reste insignifiant. Rien de vraiment étonnant : la réhabilitation des friches industrielles est une activité relativement récente ; les premières initiatives datent de la seconde moitié des années 1990. C'est aussi une activité qui demande énormément de temps. Mais c'est surtout la problématique environnementale qui ralentit considérablement l'avancement des projets : études du sol et du cadre environnemental, procédures administratives et juridiques, assainissement proprement dit... Tout est compliqué et, de surcroît, régionalisé car lié au sol et au sous-sol.

La réhabilitation d'une friche industrielle nécessite en outre l'intervention de nombreux acteurs. Bon nombre d'anciens sites industriels se situent aujourd'hui dans des quartiers résidentiels. La commune est très souvent concernée et demanderesse ; les riverains suivent de très près chaque coup de bêche dans leur pré carré. «Qui dit réhabilitation des friches industrielles dit aussi besoin de capitaux considérables, constate Joris Goossens. Et il ne faut pas trop compter sur les banques, du moins en début de procédure. Car contrairement aux projets immobiliers classiques, les banques ne peuvent pas couvrir leur crédit par une hypothèque. Une hypothèque sur friche industrielle n'a d'ailleurs aucun sens ; elle ne présente aucune garantie. Les banques n'acceptent d'intervenir que s'il s'agit d'un produit commercialisable. Autrement dit, vous devez financer la première phase sur vos fonds propres.»

«Les entreprises industrielles, quant à elles, ne sont disposées à collaborer qu'avec des partenaires financièrement solides, ajoute Steve Leroi de SITA Remediation (lire l'encadré «Suez et les friches industrielles»). La cession d'une friche industrielle est comparable à la vente d'une voiture d'occasion déglinguée : acheteur et vendeur savent qu'il y a un risque. Sauf que, dans le cas d'une friche industrielle, l'ancien propriétaire est désormais responsable de tous les problèmes éventuels. Si un manquement pour raisons financières est constaté du côté de l'acheteur, on ira frapper à la porte du vendeur.»

Des tours de passe-passe et un brin d'imagination s'avèrent parfois nécessaires. Dans le dossier Lumco, PSR a racheté les titres des actionnaires familiaux, passé un accord avec les banques pour la reprise des crédits existants et injecté des capitaux frais afin d'éviter la faillite. «C'était la seule piste possible, affirme Joris Goossens. Car en cas de faillite, le dossier est confié à un curateur et il faut quatre ans au moins avant de pouvoir agir. Nous sommes aujourd'hui les heureux propriétaires de Lumco Toitures.»

Du pain bénit pour les spécialistes

A en croire Joris Goossens, il existe de nombreux malentendus concernant la réhabilitation des friches industrielles. Un exemple parmi d'autres : l'accumulation de deux processus, assainissement et développement. «Les deux sont indissociables, insiste-t-il. La stratégie d'assainissement doit être adaptée à la stratégie de développement. Sinon, l'assainissement risque d'être insuffisant ou trop poussé. Il faut donc, dès le début, une approche globale. Et une coopération multidisciplinaire. Nous travaillons avec une équipe de 25 spécialistes dans les domaines les plus variés : environnement, législation, technique de la construction, finances, développement de projet, etc.»

Comme le fait remarquer Steve Leroi, les acteurs immobiliers traditionnels ne se bousculent pas au portillon. «La complexité et la grande incertitude - deux conséquences de la problématique environnementale - les inhibent», constate-t-il.

Pour Kristof De Smet, general manager de Brocap, la réhabilitation des friches industrielles exige une approche très différente de celle menée pour la réalisation des projets classiques. «Notre but est de réhabiliter un site et de le rentabiliser au maximum. Un promoteur immobilier qui construit des appartements cherche à en réaliser le plus grand nombre. C'est son activité principale. Mais il n'a pas la flexibilité nécessaire pour revoir sa copie, le cas échéant. Quid s'il s'avère que le site pollué n'est que partiellement constructible ? Nous avons cette flexibilité. Et aucune activité, aussi importante soit-elle, ne nous empêche d'optimiser la réhabilitation.»

Brocap, chargé entre autres de la réhabilitation des anciens locaux d'Arma Bleaching, rebaptisés L'Île Adam (17.000 m2), à Verviers (lire l'encadré «La volonté, même sans cadre légal»), s'est vu proposer une cinquantaine de sites à dépolluer en 2006. Trois projets seulement ont passé la procédure de sélection très stricte. « Grosso modo, on peut classer les projets rejetés en trois catégories, résume Kristof De Smet. Primo, les deals écartés parce que le propriétaire refuse d'admettre que les risques inhérents à son foncier justifient une moins-value de départ. Secundo, les terrains avec une pollution minimale, que nous laissons aux acteurs immobiliers traditionnels. Tertio, les terrains où la pollution est trop importante et où il est impossible de générer un solde positif. Sans l'intervention des pouvoirs publics, ces sites restent définitivement déclassés.»

La Wallonie : un luxe... apparent

La législation inhérente à la qualité du sol, fil rouge de la réhabilitation des friches industrielles, est une matière régionale. La Région bruxelloise a émis récemment une ordonnance d'assainissement du sol très semblable à la réglementation flamande. Et il existe également en Wallonie un décret sur l'assainissement des sols... mais sans les arrêtés d'application le rendant effectif. «La Wallonie s'offre le luxe d'un grand nombre de terrains non pollués encore disponibles sur le marché, précise Joris Goossens. Et ce à des prix nettement inférieurs à la Flandre. Un double frein en terme de réhabilitation des friches industrielles. Pourquoi réhabiliter une mine très polluée quand il y a un site exploitable parfaitement propre quelques kilomètres plus loin ? Ce qui n'empêche pas un certain intérêt pour les friches industrielles wallonnes.»

Un avis largement nuancé par Alain De Roover, secrétaire général de Wallonie Développement, la SCRL qui regroupe l'ensemble des intercommunales wallonnes de développement économique. «Nous sommes très loin de baigner dans le luxe, répond-il. Vu l'intérêt suscité par les incitants offerts aux entreprises qui s'installent chez nous, ce serait même plutôt la pénurie. Surtout si les besoins en superficie sont importants. C'est simple : dans la plupart des intercommunales, si une société cherche plus de 3 hectares, on doit lui donner une fin de non-recevoir.» Et de rappeler au passage qu'un assainissement de friche industrielle mené dans les règles ne se fait pas en deux coups de cuiller à pot. Même pour les terrains pas ou très peu pollués que les intercommunales (IBW/Sarsi, Idea, Igretec, Ideta, SPI+/Sorasi, BEP et Idelux) ont reçus récemment pour mission d'assainir - 175 ha répartis en 77 sites de réhabilitation paysagère et environnementale, les choses ne sont pas simples. Une fois réhabilités, rien ne dit que ces sites seront un jour équipés à des fins économiques et développés comme tels. Et toute modification d'affectation au plan de secteur en fixerait l'exploitation possible aux alentours de... 2015. Au mieux.

Malgré ce contexte apparemment peu favorable, le rôle dévolu aux pouvoirs publics semble plus important en Wallonie qu'en Flandre. Avec la Spaque (Société publique d'aide à la qualité de l'environnement), la Région wallonne dispose d'un opérateur attitré pour gérer le dossier des friches industrielles. La Spaque dresse l'inventaire des terrains pollués et en organise l'assainissement. Pas plus tard qu'en septembre, le gouvernement wallon a chargé son «bras environnemental» de l'assainissement d'une vingtaine de sites supplémentaires. «La Spaque fait du bon travail... avec les moyens financiers dont elle dispose», estime le conseiller immobilier liégeois Christophe Nihon (ex-DTZ Wallonie, actuel gérant d'ImmoQuest). «Mais ces moyens sont tout simplement insuffisants. Y compris sur le plan juridique. Les choses commencent effectivement à bouger, mais pas assez vite. Comment expliquer par exemple qu'il n'y ait toujours pas d'arrêtés d'exécution pour le décret sur les sols du 1er avril 2004 ? (Ndlr, www.decretsols.be)»

Une question que beaucoup - promoteurs, propriétaires, industriels, cabinets d'avocats, opérateurs publics - semblent se poser. Du côté du ministre de tutelle, Benoît Lutgen, on botte en touche et on répond en substance que, 15 jours à peine après sa publication, le précédent décret était rendu inapplicable par une nouvelle directive européenne. Mais on se veut rassurant : un nouveau décret, en ligne avec les récentes directives européennes et avec arrêtés d'exécution déjà aboutis, est sur le métier. Il devrait être finalisé et applicable début 2008.

Philippe Coulée & Laurenz Verledens

Par Philippe Coulée & Laurenz Verledens - Publié dans : Pollution sols

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